REITs是个非常伟大的发明，它降低了购买不动产的门槛，让你用很少的钱也能够享受拥有和经营不动产获得的租金收入，同时还能够拥有充分的流动性，REITs典型的收益率区间在5%-6%左右，一般为通胀+2%左右的溢价，因为其收益中包含了通胀的因素，所以他可以确保在任何周期中都能够拥有稳定的收益率，同时REITs要求利润的90%以上进行分红，也保障了其收入的稳定性。
不同类型的REITs有着完全不一样的投资风格和收益率：
- 零售型，主要投资标的是购物中心，也是亚太市场最主流的REITs，如果购物中心的净物业收入稳步提升，REITs也会随之持续升值。对于这一型的REITs来说，最好的评估方式就是去物业所在处看看。
- 酒店业，酒店业的租约没有零售型那么稳定和长期，如果遇到重大社会问题，如SARS、社会暴乱则会一夜之间入住率下降，酒店业的REITs其核心在于旅游业的增长。
- 写字楼，写字楼的收益率一般会大于6%，但其和经济的周期型关联较强，良好的地段能够更好地抗击周期低谷。
- 医疗保健，将医院和护理院作为持有资产，因为基础医疗是一项必要支出，因此通常在市场萧条时也能够维持较好的表现，但其内生增长空间十分有限，不太能在经济繁荣时期通过调整租金来增加收入。医院REITs的承租人较为单一，可能会面临交易风险，因此承租人的信用和资质非常重要。
- 工业，通常收益率可以高达7%，但工业REITs有着较高的风险，其具有大宗商品的属性，且资产估值不可靠，因此对其中的风险要比较有清晰的认知。
- 跨境，需要综合考虑收益率（对比当地的国债收益率），货币风险和供需情况。
综合比对下来，收益率上一般是：
工业>写字楼>酒店>零售>医疗，跨境REITs的收益比较难以预估。
而从风险和投资难易角度考虑则是：
零售<医疗保健<写字楼<酒店<工业<跨境
投资时候首选零售型REITs，因其看得见摸得着，其次是写字楼，首选地段和高等级物业。
REITs的估值通常关注几个指标：
- 物业收益率，即净物业收入除以资产价值，这反映的是REIT租户带来的实际现金流。
- 利息保障系数，及净物业收入与利息成本的比值，看的是遇到风险的时候其能收入能否覆盖利息支出，一般3倍以上是比较好的。
对我而言，目前这个阶段REITs并不是特别好的资产项，其平均5%的收益率对于我目前的小规模资金池来说还是略低的，未来会在三个情况下考虑REITs的投资：
- 有大额的资产需要配置，分担风险取得稳健收益
- 整体市场熊市来临，没有更好的投资标的
- 对于REITs的标的性质和整体表现有比较深入的了解